SCPI : Késako ?

Souvenez-vous ! Dans mon précédent article, je flairais la SCPI comme une vértiable alternative à vos placements financiers en déclin. Pour cause, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, face aux rendements en baisse de l'assurance vie, ont séduit toujours plus d'épargnants l'an dernier. Et d'ailleurs, la clientèle des SCPI s'est rajeunit. Les moins de 60 ans s'y sont mis aussi ! Ils représentent presque 25% des souscripteurs et investissent en moyenne 45 000€ et, pour 60% d’entre eux, à crédit.
Bref ! Je vous imagine déjà vous impatienter devant votre écran : "Mais c'est quoi une S-C-P... !?"

Vous lirez souvent l'expression « pierre-papier » pour désigner les sociétés civiles de placement immobilier. C'est simple, si vous investissez dans une SCPI, vous allez acquérir des parts (=papier) de société et non pas un immobilier physique (=pierre). Autrement dit, une société collecte des fonds auprès d'investisseurs pour ensuite acheter et gérer un grands nombre de biens immobiliers destinés à la location. A noter qu'il existe plusieurs formes : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales (Malraux, Duflot...), et les SCPI de plus value. Ainsi, en tant que propriétaire de parts sociales, vous devenez actionnaire de la société. Mais en réalité, quel sont les intérêts de ce placement ?

Encaisser des revenus fonciers...

De par l'acquisition et la gestion d'un parc immobilier locatif, la SCPI reçoit des loyers. Du coup, chaque année, elle vous versera une quote-part de ces loyers proportionnelle à votre investissement initial. Bien entendu, vous serez soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Finalement, l'imposition est identique si vous êtes directement propriétaire du bien.
De plus, selon votre profil et vos objectifs, vous mènerez une réflexion sur votre manière d'investir, car à ce niveau, plusieurs choix s'offrent à vous : au comptant, à crédit, dans un contrat assurance-vie, ou en démembrement.

Pour mieux comprendre ce dernier point, prenons un exemple rapide d'un couple marié, avec deux enfants et des salaires nets de 100 000€ (après avoir pris en compte l'abattement). Leur tranche marginale d'imposition est donc de 30%, plus la CSG/CRDS de 15,5%.
Ils décident d'investir la somme de 110 000€ en parts de SCPI Corum Conviction, soit 110 parts à un prix unitaire de 1000€. En admettant que la rentabilité par part soit de 60€, ce couple percevra 6600€ nets avant impôts.
Maintenant, voyons la différence qu'il existe entre une acquisition au comptant et par emprunt bancaire.

Calcul de la fiscalité avec un achat au comptant = 6600 * 45,5% = 3003€ d’impôts en fin d'année.

Calcul de la fiscalité avec un achat à crédit dont les intérêts d'emprunt sont de 5000€ en N = (6600–5000)*45,5% = 728€ d'impôts en fin d'année.

Oui mais alors...c'est quoi la différence avec l'immobilier classique ?

Les investisseurs qui n'ont pas le montant suffisant pour acquérir un bien physique ou même qui ne souhaitent pas être préoccupés par les nombreux problèmes d'un propriétaire de bien, peuvent intelligement s'orienter vers l'achat de parts de SCPI. Outre son ticket d'entrée accessible à tous, le rendement est stable et largement supérieur à de l'immobilier classique. Pour reprendre mon exemple ci-dessus, Corum Conviction proposait une rentabilité à 6,01% en 2012. Au passage, c'est bien plus attractif que n'importe quel autre investissement. De plus, une SCPI, de par sa stratégie de diversification, mutualise ses risques locatifs, alors que si vous possédez un bien locatif, votre risque repose en intégralité sur une seule personne, votre locataire.
Si je résume, vous n'avez rien à gérer, vous recevez des loyers stables et réguliers sur votre compte par virement. Que voulez-vous de plus ?

Conseil : Les SCPI sont une alternative moins risquée et plus rentable que l'immobilier classique. Je les recommande aux petits investisseurs qui ne souhaitent pas perdre de temps à chercher un locataire ou un électricien, tout ça pour "peanuts" !
Je vous invite à consulter les différents sites spécialisés pour vous familiariser un peu plus avec ce produit.

Ci-dessous, retrouvez le classement des meilleurs SCPI.