Démembrement : diviser pour mieux économiser !

Rassurez-vous, le "démembrement" n'est qu'un procédé de gestion patrimonial ! Encore méconnue du grand public (à l'exception de Bernard Arnault...), cette pratique tend à se démocratiser du fait des augmentations successives de nos impôts. Donc, si vous hésitez à investir dans l'immobilier de peur d'être imposé, vous pourrez envisager cette option.

Principe du démembrement

En matière de droit, le démembrement consiste en la séparation du droit de pleine propriété en deux avec d'un côté l'usufruit (droit d'user du bien et d'en tirer les fruits) et de l'autre la nue-propriété (droit de disposer du bien).
Ainsi, appliqué à l'immobilier, vous achèterez uniquement la nue-propriété d'un bien, l'usufruit étant cédé à une autre personne.

Dès lors, en cédant temporairement l'usufruit, vous recevrez malheureusement aucun loyer. Toutefois, vous aurez un abattement d'environ 40% sur le prix d'acquisition de votre bien. A titre d'illustration, vous souhaitez acquérir un bien immobilier de 83m² en convenant d'un usufruit temporaire de 10 ans. La valeur de la pleine propriété est de 8000€/m². La valeur de la nue-propriété est donc de 4800€/m², soit 60% de la pleine propriété. En acquérant ce bien en démembrement, vous devrez donc débourser uniquement 398 400€ , en lieu et place d'un montant initial de 664 000€, soit une économie de 265 600€.

Pendant la période de démembrement...

...vous ne recevrez aucun loyer, donc aucune répercution sur l'imposition de vos revenus, d'autant plus que le bien n'entrera pas non plus dans votre assiette d'Imposition sur la Fortune (ISF). Ce surplus d'imposition incombe à l'usufruitier, de même que le foncier et les possibles charges d'entretien. De plus, vous aurez la possibilité déduire vos éventuels intérêts d'emprunt. Bref, vous supprimez un bon nombre d'inconvénients en plus de ceux attachés à la gestion locative de votre bien.

A l'issue de cette période, vous récupérerez la pleine propriété de votre bien immobilier en question. Libre à vous de le revendre, de le louer, ou même de l'occuper. Cela ne vous causera aucun problème !

Quid de la rentabilité de votre investissement ?

Livrons nous à une courte simulation en reprenant notre exemple précédent. Pour rappel, il s'agissait d'un bien immobilier de 83m² d'une valeur de 664 000€.
Supposons maintenant que la rentabilité s'élève à 3%.
Acheté en pleine propriété, le bien vous rapportera 19 920€ de loyers annuels. En prenant en compte l'imposition (TMI à 30% + PS à 15,5%), vous récupérerez 10 856€ nets chaque année. Au bout des 10 ans d'usufruit, vous aurez ainsi gagné 108 560€. Dans l'hypothèse pessimiste que votre bien ne prendra aucune valeur, votre taux de rendement à 10 ans est de 16%.

En achetant en démembrement, vous pourrez investir 398 400€ sur la nue-propriété de ce bien, qui en réalité vaut 664 000€. Au terme des 10 ans, vous n'aurez payé aucune charge et vous serez propriétaire d'un bien de 664 000€ (en considérant toujours qu'il n'y a aucune revalorisation). Ce qui revient à un taux de rendement de 66%.

(Evidemment, cet exemple nécessiterait de prendre en compte une revalorisation annuelle des loyers et leur éventuelle capitalisation afin d'aboutir à une réelle comparaison).

Néanmoins...

...le démembrement n'a pas non plus que des aspects positifs. Il faut garder à l'esprit qu'il s'agit de l'achat d'un bien immobilier physique. Ainsi, vous devez non seulement examiner la situation géographique du bien de façon à vous garantir de sa valeur future, mais également veiller à la "qualité" de l'usufruitier.

De plus, acquérir un bien en démembrement impacte directement votre capacité à rembourser un possible emprunt dans le sens où vous ne percevrez aucun loyer lié à votre investissement. Vous devez donc être en mesure de supporter ces remboursements. J'admets ainsi, que dans ce cas précis, ce montage est destiné aux personnes dont les revenus sont élevés.

N'ayez plus peur de réagir ! Si vous avez besoin davantage d'informations à ce sujet, vous pouvez laisser vos questions à la suite de l'article. Je reviendrai vers vous afin de vous apporter des réponses.